7ος χρόνος, ημέρα 2058η
Κυριακή, 20 Ιουνίου 2021

Τι πήγε στραβά στο ενοικιοστάσιο στο Βερολίνο; (ΙΙ)

Στο χθεσινό άρθρο είχαμε αναφερθεί στην απόφαση του Συνταγματικού Δικαστηρίου της Γερμανίας να κηρύξει παράνομο, το νόμο που είχε περάσει η τοπική κυβέρνηση του Βερολίνου, επιβάλλοντας πενταετές πάγωμα ενοικίων. Ο νόμος κρίθηκε αντισυνταγματικός, διότι προϋπήρχε νόμος της ομοσπονδιακής κυβέρνησης της Γερμανίας, ο οποίος επέτρεπε στους ιδιοκτήτες να προχωρούν σε ετήσιες αυξήσεις κατά 10% στα ενοίκια.

Η κατάργηση του νόμου, λόγω αντισυνταγματικότητας λύνει ένα μεγάλο πρόβλημα κρατικής παρέμβασης και στρέβλωσης της αγοράς ακινήτων. Και αναγκάζει την τοπική κυβέρνηση να στραφεί σε αναπτυξιακές προοπτικές, για να λύσει το στεγαστικό πρόβλημα του Βερολίνου.

Διότι προφανώς, δεν αρκούσε μια απόφαση προστατευτισμού για να λύσει το πρόβλημα της κατοικίας στο Βερολίνο. Η γερμανική πρωτεύουσα πρέπει να αναζητήσει μια βιώσιμη και διατηρήσιμη λύση για τους πολίτες του Βερολίνου. Λύση, που δεν προσφερόταν μέσω της απόφασης του «ενοικιοστασίου», αφού αποτελούσε ανάχωμα απέναντι στο ενδιαφέρον των επενδυτών, στον χώρο της κτηματαγοράς και των ακινήτων.

Θα περιγράψουμε τα δεδομένα του προβλήματος της κατοικίας στο Βερολίνο, όπως αυτά παρουσιάζονται σε μια μελέτη της BulwienGesa, της Feri και της DZ BANK, αποφεύγοντας οποιονδήποτε ιδεολογικό προσανατολισμό. Το εκρηκτικό πρόβλημα της στέγασης που συναντάται όλο και συχνότερα σε όλον τον πλανήτη, είναι κυρίως πρακτικό και όχι ιδεολογικό. Άλλωστε, θα μπορούσε κάλλιστα να προστεθεί στη σωρεία των αφορμών, που θα ήταν ικανές να προκαλέσουν κοινωνική έκρηξη ανά πάσα στιγμή. Για να δούμε λοιπόν, το κατά πόσον η επιβολή αυτών των αυθαίρετων και αποσπασματικών διοικητικών μέτρων μπορεί να πλησιάσει στη λύση του προβλήματος.

Τι είχε επιβάλλει ο νόμος της τοπικής κυβέρνησης; Ο νόμος που είχε αναδρομική ισχύ από τον Ιούνιο του 2019, προέβλεπε ότι οι ιδιοκτήτες θα εισέπρατταν ένα ανώτατο προκαθορισμένο μίσθωμα της τάξης των 9,80 ευρώ/τ.μ. και θα είχαν δικαίωμα να αυξάνουν τα ενοίκια κάθε χρόνο, μόνο κατά το επίπεδο του πληθωρισμού, ενώ θα μπορούσαν να κάνουν μεγαλύτερες αυξήσεις εφόσον ανακαίνιζαν τα διαμερίσματά τους. Οι κανόνες αφορούσαν 1,5 εκατομμύριο διαμερίσματα τα οποία κατασκευάστηκαν πριν από το 2014. Επιπλέον, προβλεπόταν ότι ο νέος ενοικιαστής δεν θα κατέβαλε στον ιδιοκτήτη ενοίκιο υψηλότερο από 9,80 ευρώ το τ.μ., ανεξάρτητα από το ύψος του παλαιότερου ενοικίου. Ο νόμος διευκρίνιζε, ότι όσα τρέχοντα μισθώματα είναι υψηλότερα κατά 20% από τα 9,80 ευρώ το τ.μ. συνιστούσαν «τοκογλυφικά ενοίκια» και θα έπρεπε να μειωθούν. Ανώτατο όριο για τα μελλοντικά μισθώματα θα είναι τα 11,76 ευρώ το τ.μ., δηλαδή 9,80 ευρώ συν 20%.

Ο γερμανικός σύνδεσμος διαχειριστών ακινήτων IVD είχε αντιδράσει, ανακοινώνοντας πως θα εκινείτο νομικά για την κατάργηση του νόμου, προβλέποντας παράλληλα πως οι χρονοβόρες δικαστικές αντιπαραθέσεις θα παρέλυαν τις οποιεσδήποτε επενδύσεις στον χώρο της στέγασης στο Βερολίνο, διότι οι επενδυτές αποφεύγουν τα περίπλοκα και μη ξεκάθαρα περιβάλλοντα. Ένσταση ως προς τη συνταγματικότητα του νόμου κατέθεσε τελικά τον Μάιο του 2020 στην ομοσπονδιακή Βουλή, όχι ο IVD, αλλά το συντηρητικό κυβερνών Χριστιανοδημοκρατικό Κόμμα CDU, από κοινού με τους Φιλελεύθερους Δημοκράτες FDP.

Αντίθετα, οι οργανώσεις των ενοικιαστών και των αγανακτισμένων, καθ’ όλη αυτή την περίοδο, θεωρούσαν ότι η υιοθέτηση αυτού του νόμου θα επέφερε ένα μεγάλο κτύπημα στο «σύστημα».

Το Βερολίνο ήταν πάντα αραιοκατοικημένο, γεγονός που οφείλεται, σύμφωνα με τους ιστορικούς, στον καταστροφικό τριακονταετή πόλεμο. Μόλις το 1875 ο πληθυσμός υπερέβη το 1 εκατομμύριο και το 1920 έφτασε τα 4 εκατομμύρια κατοίκους. Μετά τον Β΄ Παγκόσμιο Πόλεμο ο πληθυσμός υποχώρησε στα 3,1 εκατομμύρια. Σήμερα στο Βερολίνο κατοικούν πάνω από 3,7 εκατομμύρια πολίτες, εκ των οποίων οι 750 χιλιάδες είναι ξένοι, που έχουν επιλέξει το Βερολίνο ως χώρο σπουδών, εργασίας και ως χώρο μετανάστευσης. Το 2018 οι ξένοι που προστέθηκαν στον πληθυσμό του Βερολίνου ανήλθαν στους 37.200, ενώ στο πρώτο εξάμηνο του 2019 προστέθηκαν άλλοι 31.300 Γερμανοί και αλλοδαποί που επέλεξαν το Βερολίνο ως τόπο διαμονής. Το Βερολίνο είναι μια μητρόπολη του κόσμου, στην οποία κατοικούν πολίτες από 190 διαφορετικές εθνότητες και στην οποία φιλοξενείται επιπλέον ένας μεγάλος αριθμός επισκεπτών, καθώς καταγράφονται ετησίως πάνω από 32 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις τουριστών.

Απέναντι σε αυτήν την πληθυσμιακή αύξηση, ο αριθμός των νέων κατοικιών στο Βερολίνο και τα περίχωρα του, αυξήθηκε μόλις κατά 18.000 διαμερίσματα, διαμορφώνοντας το συνολικό αριθμό των κατοικιών στα 1,95 εκατ. Το μικρό μέγεθος της αύξησης των νέων κατοικιών δείχνει από μόνο του, ότι η επιβολή αντιαναπτυξιακών πολιτικών θα οδηγήσει το σύνθετο πρόβλημα της κατοικίας σε μια ακόμα μεγαλύτερη ανισορροπία, ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση.

Εκτός από την προσέλκυση ολοένα και περισσότερων νέων από όλον τον κόσμο, οι μελέτες δείχνουν πως υπάρχουν και άλλες σημαντικές αλλαγές που παίζουν ρόλο στη ζήτηση για κατοικίες. Οι νέοι δεν παντρεύονται εύκολα, δεν κάνουν παιδιά και έτσι, ενώ παλαιότερα στις ίδιες κατοικίες έμεναν περισσότερα των τριών ατόμων, σήμερα οι νέοι επιθυμούν να μένουν μόνοι τους, αλλά δεν τα καταφέρνουν. Οπότε αναγκάζονται να μοιράζονται τα διαμερίσματα με άλλους προσωρινούς συγκάτοικους. Σύμφωνα με τα στοιχεία που υπάρχουν, περίπου 2 εκατομμύρια Βερολινέζοι συγκατοικούν αναγκαστικά με μη συγγενείς τους, γεγονός που περιγράφεται ως αναγκαίο κακό από όσους υποστήριζαν τη ρυθμιστική παρέμβαση της τοπικής κυβέρνησης.

Αντικειμενικά, το Βερολίνο δεν είναι μια ακριβή γερμανική πόλη, όσον αφορά τις μισθώσεις κατοικιών. Το μέσο ενοίκιο/τ.μ. ανέρχεται στα 12,9 ευρώ, όταν την ίδια ώρα στο Μόναχο είναι 19,2 ευρώ/τ.μ., στη Φρανκφούρτη 15,5 ευρώ/τ.μ., στη Στουτγάρδη 15,4 ευρώ/τ.μ., στην Κολονία 13 ευρώ/τ.μ. και στο Αμβούργο είναι 14,3 ευρώ το τ.μ.

Η οικιστική ανάπτυξη στο Βερολίνο, όπως και σε όλον τον κόσμο, γίνεται με δύο τρόπους. Με την επέκταση της πόλης σε περιοχές που κυριαρχεί το πράσινο και με την ανάπτυξη παλαιών βιομηχανικών χώρων ή χώρων υποδομών, όπως είναι οι σταθμοί τρένων, οι παλαιές μονάδες παραγωγής ηλεκτρισμού κ.λπ., που εγκαταλείπονται λόγω μεταφοράς των δραστηριοτήτων σε άλλες περιοχές. Η τοπική κυβέρνηση δεν διευκολύνει την επέκταση της πόλης στα προάστια και ταυτόχρονα δυσκολεύει την εκμετάλλευση και αξιοποίηση των εγκαταλειμμένων κτιρίων. Έτσι οι οικολόγοι και οι αγανακτισμένοι, μπλοκάρουν τη διαδικασία της επέκτασης του αστικού ιστού του Βερολίνου. Σύμφωνα με τη μελέτη των BulwienGesa, Feri και DZ BANK, το Βερολίνο έχει ανάγκη 195.000 νέων κατοικιών μέχρι το 2030, ώστε να δύναται να ανταποκριθεί έστω και στοιχειωδώς στις οικιστικές ανάγκες των πολιτών.

Η τοπική κυβέρνηση του Βερολίνου, που αποτελείται από το κόμμα της Αριστεράς, τους Σοσιαλδημοκράτες και τους Οικολόγους, παραμένει προσηλωμένη στο παλαιό και ξεπερασμένο μοντέλο ανάπτυξης στον χώρο των ακινήτων, που είναι το γνωστό «Sozialwohnungen». Το μοντέλο αυτό στηρίζεται στη δημιουργία κοινωνικών διαμερισμάτων, που μοιάζει αρκετά με το δικό μας σύστημα των λαϊκών εργατικών κατοικιών. Οι κατασκευαστικές εταιρείες δανειοδοτούνται από το κράτος για να κατασκευάσουν κατοικίες, αποπληρώνουν μόλις το 25% των δανείων που έλαβαν και ακολούθως ως αντάλλαγμα, ενοικιάζουν τα ακίνητα που έχουν κατασκευάσει σε ιδιαίτερα χαμηλές τιμές.

Θα μπορούσαμε χωρίς ιδιαίτερη δυσκολία να συμπεράνουμε ότι η τοπική κυβέρνηση του Βερολίνου, μέσω του ενοικιοστασίου και επομένως της επιβολής χαμηλών αποδόσεων για τους επενδυτές ακινήτων, μέσω των κρατικών επιδοτήσεων για την κατασκευή κοινωνικών διαμερισμάτων και μέσω των αυστηρών διαδικασιών επέκτασης του αστικού ιστού, θεωρεί πως έχει βρει τη λύση στο πρόβλημα. Η επιλογή των απαγορεύσεων και των ρυθμίσεων μπορεί βραχυπρόθεσμα να δώσει κάποιες λύσεις. Δεν λύνει όμως το πρόβλημα της ανάγκης για ανέγερση τουλάχιστον 195.000 κατοικιών.

Και ήρθε τώρα η απόφαση του Συνταγματικού Δικαστηρίου της Γερμανίας, να επισφραγίσει, αυτό που η ίδια η ζωή έχει αποδείξει με απλό και κατανοητό τρόπο. Η οικιστική ανάπτυξη είναι η μόνη απάντηση στο στεγαστικό πρόβλημα του Βερολίνου. Οι κρατικού τύπου παρεμβάσεις, αντί να λύνουν, επιτείνουν το πρόβλημα ακόμα περισσότερο. Τιμωρημένοι από όλη αυτήν την εξέλιξη είναι ο ενοικιαστές, οι οποίοι εκτός από την άμεση αύξηση του ενοικίου που θα αντιμετωπίσουν, πιθανότατα θα κληθούν να πληρώσουν αναδρομικά στους ιδιοκτήτες τις διαφορές των ενοικίων, από την θέσπιση του νόμου, μέχρι σήμερα.