Του Ηλία Παπαγεωργιάδη*
Σε κάθε σημείο του πλανήτη μας, οι άνθρωποι μπαίνουν στη μηχανή αναζήτησης google και ψάχνουν κάτι. Στη Γερμανία την τιμή μίας BMW, στην Αίγυπτο το κόστος μία καμήλας, στην Ιταλία την αξία μίας Φερράρι κλπ. Με βάση τα επίσημα στοιχεία της πολυεθνικής, σε δύο χώρες στον κόσμο προτεραιότητα των κατοίκων είναι να αγοράσουν ένα σπίτι: Στην Αυστραλία και τη Ρουμανία!
Έχει λοιπόν ενδιαφέρον η αγορά για εργολάβους και επενδυτές; Για να δούμε τα δεδομένα...
«Και ο Ρουμάνος θέλει το κεραμίδι του…»
Την περίοδο 1965 – 1989 η Ρουμανία ήταν στις πρώτες 5 θέσεις στον κόσμο στην ετήσια ανοικοδόμηση κατοικιών σε σχέση με τον αριθμό των κατοίκων. Ο κομμουνιστής δικτάτορας Nicolae Ceausescu γκρέμισε ιστορικά κέντρα πόλεων, μετέφερε πληθυσμό, αλλά και έκτισε συνοικίες ολόκληρες, που κατοικούνται από εκατομμύρια ανθρώπων. Μετά τον Κομμουνισμό σχεδόν όλοι οι κάτοικοι βρέθηκαν να έχουν μία διαμέρισμα / ακίνητο, για αυτό και το ποσοστό ιδιοκτησίας στη Ρουμανία είναι από τα μεγαλύτερα στον κόσμο, 85 – 90%!
Η αγορά νέων κατοικιών: Πριν και μετά την κρίση
Αυτά όμως τα σπίτια, κτισμένα ως «κουτιά», με παντελή αδιαφορία για τις ανάγκες μίας οικογένειας, είναι πλέον παλιά. Εδώ και 12 χρόνια άρχισε σταδιακά να αναπτύσσεται η αγορά νέων κατοικιών, πρώτα στο Βουκουρέστι, μετά στις μεγάλες πόλεις (Cluj, Timisoara, Constanta, Brasov, Iasi κλπ) και ύστερα σε κάθε νομό. Πριν το 2008 οι τιμές εκτοξεύθηκαν σε δυσθεώρητα ύψη, όμως η κρίση διόρθωσε τις υπερβολές (και είναι υγιές να πέφτουν οι τιμές, όταν δεν υπάρχει ζήτηση). Μετά από πτώση 50 – 70%, η αγορά ισορρόπησε και το 2012 – 2013 έπιασε πάτο. Έκτοτε οι αξίες άρχισαν να ανεβαίνουν, αργά αλλά σταθερά, ακριβώς όπως πρέπει έτσι ώστε να αποφευχθεί μία φούσκα, 3 – 6% / χρόνο. Δεν είναι τυχαίο ότι η άνοδος συνδυάστηκε με την επέκταση του Ρουμανικού ΑΕΠ την ίδια περίοδο.
«Prima Casa» για τα φθηνά διαμερίσματα, μειωμένοι φόροι και συμβολαιογραφικά κόστη
Με την αγορά σε ελεύθερη πτώση από τον Σεπτέμβριο του 2008, η Ρουμανική Κυβέρνηση παρενέβη το 2009, δημιουργώντας έναν μηχανισμό στήριξής της: Έδωσε εγγυήσεις για αγορά πρώτης κατοικίας, με το πρόγραμμα «Prima Casa» (που αναλύσαμε πριν λίγο καιρό). Χρηματοδοτώντας αγορές αξίας ως 60.000 Ευρώ, βοήθησε εκατοντάδες χιλιάδες νέα ζευγάρια να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι. Η επιτυχία του προγράμματος είναι τέτοια, που πλέον αποτελεί το 40 – 50% της αγοράς.
Παράλληλα, μειώθηκαν οι φόροι:
- Ο ΦΠΑ για τα νέα διαμερίσματα κατέβηκε στο 5% (και πλέον αφορά αξίες ως 100.000 Ευρώ)
- Κοντά στα χαμηλά συμβολαιογραφικά κόστη, μειώθηκαν οι φόροι αγοράς ή πώλησης ακινήτου (έτσι ώστε αρθροιστικά να είναι περίπου το 1 – 3% του τιμήματος)
- Παρέμεινε χαμηλά ο Ρουμανικός «ΕΝΦΙΑ», περίπου στο 1 / 10 ως 1 / 20 του Ελληνικού
(Ενώ ο φόρος επί των κερδών είναι 16%, για μικροεταιρίες πέφτει στο 1 – 3% επί του τζίρου, το μέρισμα φορολογείται με 5%, ο ΦΠΑ μειώθηκε από το 24 στο 20% και στα τρόφιμα από 24 σε 9%).
Δάνεια με κριτήρια, όχι «ανοίξαμε και σας περιμένουμε, με φιλικές προσφορές»
Μπορεί διάφοροι «παράγοντες της αγοράς» και άλλοι λαϊκιστές να φώναζαν και να απαιτούσαν «να ανοίξουν οι κρουνοί της τραπεζικής χρηματοδότησης», κάτι τέτοιο όμως δεν έγινε ποτέ. Καθοδηγούμενο από τον πιο έμπειρο Διοικητή Κεντρικής Τράπεζας στην Ευρώπη, τον Mugur Isarescu, το τραπεζικό σύστημα εκμεταλλεύτηκε την κρίση, εξισορρόπησε τις καταθέσεις και τα δάνεια (πλέον ο λόγος δανείων προς καταθέσεις είναι στο 88%) και άλλαξε τη δομή του.
Καθιερώθηκαν αυστηρότατα stress tests, προκειμένου «να μπορούμε να ελέγξουμε ότι θα έχεις χρήματα να αποπληρώσεις το δάνειο ακόμη και αν πέσει το νόμισμά μας 15%» (όλα μετράνε όταν δεν έχεις Ευρώ). Με εξαίρεση την αγορά του Prima Casa, το 2013 εγκρίνονταν μόλις 2 στις 10 αιτήσεις για στεγαστικό δάνειο. Φέτος κινούμαστε στο 45 – 50%, αλλά πλέον τα εισοδήματα έχουν ανέβει, ενώ και ο κόσμος έχει προσαρμοστεί. Πλέον το στεγαστικό δάνειο σε τοπικό νόμισμα έχει επιτόκιο 3 – 3,5%.
Ενώ οι «αμαρτίες του παρελθόντος» εξακολουθούν να υπάρχουν (και σταδιακά τα funds αγοράζουν τα ακίνητα που κατεσχέθηκαν), ο δείκτης μη εξυπηρετούμενων δανείων για αυτά που δόθηκαν τα τελευταία 5 χρόνια είναι εξαιρετικά χαμηλός.
25.000 νέα διαμερίσματα το 2016
Όλα τα παραπάνω χρειάστηκαν χρόνο για να αποδώσουν. Και μπορεί οι τιμές των ακινήτων να είναι πολύ κάτω από αυτές του 2008, όμως οι πωλήσεις αυξάνονται, με υγεία.
- 11.000 νέα ακίνητα (= διαμερίσματα και μεζονέτες) παραδόθηκαν στο Βουκουρέστι το 2015
- 14.000 νέα ακίνητα θα παραδοθούν φέτος στην πρωτεύουσα, εκ των οποίων εκτιμάται ότι το 60 – 70% είναι προπωλημένα πριν την αποπεράτωσή τους
- Συνολικά 25.000 διαμερίσματα νέα ακίνητα εκτιμάται ότι θα παραδοθούν σε όλη τη χώρα, με τις αγορές του Cluj και της Timisoara να συναγωνιζονται σε δυναμική την αγορά του Βουκουρεστίου.
Με τις άδειες να εκδίδονται πολύ πιο γρήγορα από ότι στην Ελλάδα και άλλες χώρες, τη δυνατότητα νόμιμης αύξησης του συντελεστή δόμησης, την απουσία «μη δηλωμένων τετραγωνικών μέτρων» και την ικανοποιητική λειτουργία του Κτηματολογίου, τα μεγέθη αναμένεται να διατηρηθούν ή και να αυξηθούν τα επόμενα χρόνια.
Η εργολαβία ζει
Λαμβάνοντας υπόψη μας όλα τα παραπάνω, δεν είναι τυχαίο το ότι η Ρουμανία είναι εδώ και καιρό η μεγαλύτερη αγορά ακινήτων της Νοτιοανατολικής Ευρώπης. Ειδικά στον οικιστικό κλάδο, η κατάσταση είναι εξαιρετικά υγιής:
- Εκατοντάδες εργολάβοι δραστηριοποιούνται στην αγορά.
- Μεταξύ αυτών και πάρα πολλοί Έλληνες.
- Δεκάδες μεγάλες διεθνείς εταιρίες προχωρούν σε αναπτύξεις, χωρίς να έχουν πρόβλημα να εκδώσουν άδειες, χωρίς να έχουν θέματα με Συμβούλια Επικρατείας, χωρίς να αναμένουν 5 – 20 χρόνια για να ξεκινήσουν να επενδύουν τα χρήματά τους.
- Μεγάλο μέρος των διαμερισμάτων προπωλούνται από τα σχέδια (εξαίρεση), ή κατά τη διάρκεια της κατασκευής (κανόνας).
- Οι πωλήσεις γίνονται μέσα από σοβαρή διαφημιστική προβολή και όχι «απλά με μία πινακίδα και ένα τηλέφωνο».
- Τα περιθώρια κέρδους είναι 35 – 50%, ή και παραπάνω, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά του έργου και την προβολή που θα γίνει.
Άλλη αγορά...
Είναι όλα ρόδινα στη Ρουμανία; Όχι, πάντα χρειάζεται προσοχή. Ειδικά αν λάβουμε υπόψη μας ότι η χώρα δεν έχει σχέση με την Ελληνική οικιστική αγορά που έχουμε στο μυαλό μας:
- Οι επιφάνειες των κατοικιών είναι μικρότερες από τις αντίστοιχες Ελληνικές.
- Οι τιμές κατασκευής και πώλησης είναι μικρότερες από την Ελλάδα.
- Η αγορά έχει 4 ενότητες: Τα ακίνητα αξίας ως 60.000 Ευρώ, αυτά με αξία 60.000 – 100.000 Ευρώ, τον κλάδο των σπιτιών με 100.000 – 200.000 Ευρώ και τα «premium» ακίνητα που ξεκινούν από 200.000, έχουν μέση τιμή τις 300.000 – 400.000 Ευρώ και καταλήγουν στις 700.000 – 1.000.000 Ευρώ.
- Οι άδειες και πολλά άλλα χαρτιά δεν εκδίδονται με τον Ελληνικό τρόπο.
- Ο καταναλωτής αναζητά άλλα στοιχεία, άσχετα από αυτά που έψαχνε ο Έλληνας πριν το 2010 αλλά και μέσα στην κρίση
- Μία μέση Ελληνική οικογένεια έχει αγοράσει 1 – 3 σπίτια τα τελευταία 30 – 40 χρόνια. Η αντίστοιχη Ρουμανική τώρα αποκτάει το πρώτο της...
«20 – 30 χρόνια για να καλυφθεί η ζήτηση»
Η Ρουμανία δεν είναι παράδεισος. Υπάρχουν και επενδυτές που έχασαν χρήματα, φαινόμενο συχνό σε όσους δεν έκαναν ενδελεχή νομικό και τεχνικό έλεγχο πριν επενδύσουν, ή αυτούς που «ήταν πολύ έξυπνοι και απέφυγαν τη συνεργασία με ειδικούς».
Πάντως, εν έτει 2016:
- Η χώρα θα αυξήσει το ΑΕΠ της κατά 4 – 4,5%, ενώ η πρόβλεψη του ΔΝΤ και της ΕΕ για τα επόμενα χρόνια κυμαίνεται από 3 ως 4%.
- Το φορολογικό περιβάλλον είναι σταθερό και οι φόροι χαμηλοί.
- Η νοοτροπία / επιθυμία των Ρουμάνων είναι να πουλήσουν το παλιό κομμουνιστικό τους διαμέρισμα και μετακομίσουν σε καινούριο.
- Οι Ρουμάνοι μετανάστες έχουν ως προτεραιότητά τους να αγοράσουν ένα ακίνητο.
- Με τα επιτόκια κοντά στο 0%, οι Ρουμάνοι επενδύουν τις οικονομίες τους με προτεραιότητα σε διαμερίσματα και άλλα πάγια
- Οι τιμές είναι ακόμη αρκετά χαμηλές, κάτω του 40 – 50% από τη φούσκα του 2008.
- Οι μελέτες που παρουσιάζονται μιλούν για οικιστικές ανάγκες που θα χρειαστούν 20 – 30 χρόνια για να ικανοποιηθούν.
Η Ρουμανία δεν είναι «Ελ Ντοράντο». Όμως, με σωστή προσέγγιση, προσοχή και συνεργασία με αυτούς που ξέρουν πώς να προστατεύσουν έναν επενδυτή, η Ρουμανία προσφέρει μία ενδιαφέρουσα εναλλακτική επενδυτική πρόταση.
* Ο κ. Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης είναι διευθύνων σύμβουλος της MORE Real Estate Services, με εμπειρία στην αγορά ακινήτων της Ρουμανίας από το 2004.
